Úrokové sadzby a hypotéky 2025: čo to znamená pre kupujúcich nehnuteľností?
Úrokové sadzby a hypotéky sú dnes kľúčovou otázkou pre každého, kto uvažuje o kúpe bytu alebo domu. ECB znižuje kľúčové sadzby, banky v SR však reagovali postupne — priemerné úrokové miery nových hypoték sa pohybujú v rozpätí približne 3,0–3,9 % v závislosti od fixácie a banky. Priemerné úrokové sadzby sú na Slovensku 3,5 %. V tomto článku rozoberáme, ako tento vývoj ovplyvňuje dostupnosť bývania, mesačné splátky a či je dnes vhodné kúpiť nehnuteľnosť.
V tomto článku sa dozviete:
- Aká je zmena v úrokových sadzbách a aký to má dopad na hypotéky
- Aký je prechod na vyššie úrokové sadzby
- Dokáže obyvateľstvo splácať vyššie splátky
- Ako je to na trhu s realitami
- Čo spôsobilo oživenie na trhu nehnuteľností
- Aké sú prognózy ohľadne úrokov a cien nehnuteľností?
- Je vhodné kúpiť nehnuteľnosť teraz?
- Praktické tipy pri retencii úveru
Zdroj: Canva
Ako pokles úrokových sadzieb ovplyvnil hypotéky
Na Slovensku sa priemerné úrokové sadzby na hypotékach v roku 2025 pohybujú okolo 3,0–3,9 % v závislosti od banky a dĺžky fixácie. Priemerné úrokové sadzby sú v súčasnosti na úrovni 3,5 %. Banky medzi sebou viac súťažia a prinášajú nové ponuky, no klienti stále cítia, že úroky sú vyššie než v rekordne lacnom období rokov 2020–2021
Zdroj: Canva
Aký je vývoj prechodu na vyššie splátky?
Koncom roka 2024 a v priebehu 2025 sa poskytovanie nových hypoték opäť zvýšilo. Podiel problémových úverov zostáva nízky, čo znamená, že väčšina domácností zvláda svoje splátky bez väčších ťažkostí.
Národná banka Slovenska upozorňuje na rastúci dopyt po úveroch vďaka postupnému poklesu sadzieb, hoci neistoty vo svetovej ekonomike pretrvávajú. Mnohým klientom, ktorým sa v roku 2024 končila fixácia, vzrástli mesačné splátky – najčastejšie o desiatky až stovky eur podľa výšky úveru a pôvodnej sadzby. Väčšina dlžníkov však pokračuje v riadnom splácaní bez potreby predlžovania splatnosti.
Od začiatku roka 2024 funguje aj štátna pomoc v podobe príspevku na zvýšenú splátku, určená pre domácnosti s nižším príjmom. Program pokračoval aj v roku 2025, no podľa dostupných údajov sa využíva menej, než sa pôvodne predpokladalo.
Zdroj: Pexels
Ceny bytov
V rokoch 2024–2025 sa realitný trh postupne oživil. Po období stagnácie začali ceny bytov opäť rásť, najmä v Bratislave, Košiciach a viacerých krajských mestách. Pri starších bytoch je pomer medzi nákladmi na nájom a nákladmi na splátku hypotéky v mnohých lokalitách stále relatívne vyrovnaný
Dôvodom rastu cien bytov vo väčších mestách je vyšší dopyt aj väčší podiel drahších nehnuteľností v ponuke. Dostupnosť bývania sa zlepšuje len pomaly – mzdy síce rastú, ale rast cien bytov a nájmov tento trend čiastočne vymazáva.
Pri starších bytoch zostáva porovnanie nájmu a splátky hypotéky vo viacerých lokalitách stále podobné.
Prečo rastú ceny nehnuteľností, aj keď ceny úrokových sadzieb sú naďalej vysoké?
Ceny nehnuteľností sú výsledkom viacerých faktorov — nielen úrokovej hladiny. Medzi rozhodujúce patria: makroekonomický rast, zamestnanosť, inflácia, demografické trendy, migrácia a lokálne faktory ponuky a dopytu.
Keď mzdy rastú, viac ľudí si môže dovoliť vyššiu splátku, čo zvyšuje dopyt a ceny. Mnohí kupujúci zároveň rátajú s tým, že pokles úrokov bude len postupný, takže odklad nákupu nemusí byť výhodný. Banky medzi sebou súťažia, a preto sa v ponukách objavujú aj zaujímavé fixácie na 3 až 5 rokov, ktoré závisia od bonity klienta a podmienok banky.
Zdroj: Canva
Čo robiť, ak vám pri refixácii stúpne splátka?
· Skontrolujte výpočet banky — požiadajte o detailný prepočet novej splátky.
· Spočítajte dopad na rozpočet — zistite, o koľko mesačne sa splátka zvýši; majte rezervu 3–6 mesiacov výdavkov.
· Kontaktujte banku — skúste predĺženie doby splatnosti, inú fixáciu alebo dohodu o splátkach.
· Zvážte refinancovanie — porovnajte ponuky iných bánk.
· Skontrolujte štátnu pomoc a poistenie schopnosti splácať.
· Konzultujte s poradcom (ARISE) — nechajte si porovnať ponuky a navrhnúť konkrétne riešenie.
(Príklad: hypotéka 100 000 € na 20 rokov — zvýšenie úroku z 2,0 % na 3,5 % zvýši splátku približne o 74 € mesačne — ilustratívne.)
Kúpiť nehnuteľnosť teraz?
Výrazný jednorazový pokles úrokových sadzieb nie je podľa aktuálnych dát veľmi pravdepodobný, sadzby sa v priebehu 2025 znižovali, no stabilizovali sa vo vyššej úrovni oproti extrémnym minimám z minulosti. Voľba medzi kratšou a dlhšou fixáciou závisí od osobnej rizikovej tolerancie: kratšia fixácia môže byť lacnejšia v čase uzavretia, ale prináša riziko zvýšenia sadzieb po skončení fixácie; dlhšia fixácia zvyšuje istotu, no počiatočné náklady sú vyššie.
Ak ste našli nehnuteľnosť, ktorá vyhovuje lokalite, kvalite a vášmu rozpočtu, a máte rezervy na prípadné zvýšenie splátok, netreba dlho váhať. Odklad nákupu nemusí byť len kvôli očakávaniu ďalšieho poklesu sadzieb najrozumnejší. Najlepšie je konzultovať konkrétnu ponuku s finančným sprostredkovateľom alebo poradcom — zhodnotí fixáciu, rezervy, poistenie schopnosti splácať a možné štátne pomoci.
Praktické tipy pri retencii: Kedy žiadať o reštart hypotéky?
O reštart hypotéky (t. j. prehodnotenie úrokovej sadzby) má zmysel požiadať najmä vtedy, ak je vaša sadzba vyššia o viac ako 0,5 až 0,7 % oproti aktuálnym trhovým sadzbám alebo ak sa na trhu hovorí o plánovanom zvyšovaní úrokov a chcete si zabezpečiť novú fixáciu. Každá banka má však svoje špecifiká:
ČSOB banka
- o zníženie úroku je potrebné požiadať priamo retenčné oddelenie
- reštart je možný aj so sadzbami nižšími ako kampaňové
- poplatok za prehodnotenie je 180 € (často sa dá vyjednať nižší)
- možné žiadať iba raz za 12 mesiacov, najskôr po 3 alebo 6 splátkach (podľa systému, v ktorom bola hypotéka schvaľovaná)
VÚB banka
- žiadosť prebieha cez pobočku
- reštart je možný za sadzby z aktuálnej kampane (najnižšie komunikované)
- vyjednať lepšie podmienky pomáha využitie ďalšieho produktu (ktorý je často možné po čase zrušiť, ak to nie je v dodatku podmienkou)
- na výber sú dve možnosti:
- prehodnotenie s novou fixáciou: 0,07 % zo zostatku hypotéky
- prehodnotenie so zachovaním existujúcej fixácie: 200 €
Slovenská sporiteľňa (SLSP)
- reštart hypotéky je možné žiadať aj opakovane, najskôr však po 6 splátkach
- poplatok predstavuje 0,5 % zo zostatku (často vyjednateľný na nižšiu úroveň)
- minimálne 199 € pri zostatku do 100 000 €
- minimálne 299 € pri zostatku nad 100 000 €
- na získanie výhodnejšej sadzby je praktické zobrať si aj ďalší produkt (s možnosťou neskoršieho zrušenia, ak to dodatok neviaže na podmienku využívania)
Potrebujete porovnávať aktuálne ponuky bánk alebo vypočítať, ako by zmena úrokových sadzieb ovplyvnila vašu hypotéku? Získajte bezplatnú konzultáciu s ARISE a my vám pripravíme porovnanie ponúk šité na mieru.
Zdroje:
www.nbs.sk
www.trend.sk
www.finreport.sk