Bude rok 2024 priaznivejší pre realitný trh a hypotéky?

Pridané: 25.3.2024

Ak sa momentálne rozhodujete, či kúpiť nehnuteľnosť alebo počkať, pokúsime sa zodpovedať na vašu otázku. Kúpa bytu, či domu patrí k najväčším investíciám v živote ľudí. Ako sa správne rozhodnúť pri kúpe nehnuteľnosti? Jedným z dôležitých ukazovateľov je sledovať aktuálnu situáciu na trhu. V tomto článku sa porozprávame s realitným maklérom Markom Suchánkom, ktorý nám priblíži aktuálnu situáciu a vývoj trhu s nehnuteľnosťami.

V tomto článku sa dozviete:

Aké sú aktuálne úrokové sadzby

Kedy môžeme očakávať znižovanie sadzieb hypoték

Príde zlacňovanie hypoték aj na Slovensko?

Aká je situácia vývoja trhu s nehnuteľnosťami?

Je dobrý čas na kúpu nehnuteľnosti?

Čo prinesie tento rok na trhu nehnuteľností?

Hypotekárne úvery a ich výška

Financovanie bývania prostredníctvom hypotéky je najdrahšie za posledné roky. V súčasnosti sú sadzby hypotekárnych úverov na Slovensku v rozsahu štyroch až piatich percent, v niektorých prípadoch dokonca nad hranicu piatich percent.

Uvedieme príklad financovania hypotékou. Klient si požičia od banky 100-tisíc Eur na dobu 30 rokov, pri úrokovej sadzbe 4,5 percent. V tomto prípade bude banke platiť mesačne splátku 506 Eur.

Zlacňovanie hypoték

Očakáva sa, že Európska centrálna banka (ECB) bude znižovať úrokové sadzby už tento rok v júni, konkrétne o 0,25 percentuálneho bodu. Momentálne, ako sme uviedli, sa dnešné úroky pohybujú na úrovni okolo 4,5 percenta. Je pravdepodobnosť, že do konca roka klesnú úroky na úroveň 3,75 percenta, prognóza na budúci rok je ešte priaznivejšia, sadzby by sa mali pohybovať okolo 3 percent.

Dôjde k zlacňovaniu hypoték aj na Slovensku?

Banky upozorňujú na jedno závažné riziko a tým je dlhodobé nezodpovedné hospodárenie štátu s verejnými financiami. Aj napriek tomu, že sa zvyšujú dane, štátny deficit je aj naďalej príliš vysoký a bez reálnej konsolidácie do pár rokov zbankrotuje. Tento vývoj už koncom minulého roka zhodnotili aj zhoršeným hodnotením ratingové agentúry.

Táto skutočnosť bude mať vplyv na zdražovanie úverov. V tom istom čase však bude vytvárať tlak na lacnejšie pôžičky práve ECB. S najväčšou pravdepodobnosťou bude pomalší pokles úrokových sadzieb. Ak dosiahneme úspešné konsolidovanie ministerstvom financií, tak sa očakáva rýchlejšie zlacňovanie hypoték.

Situácia u predávajúcich

Zmena postavenia predávajúceho, núti, aby bol viac kreatívny pri predaji nehnuteľnosti. Nestačí len prísť na prehliadku a nahnať záujemcov. Je potrebné premýšľať, ako vzbudiť záujem u kupujúceho. Tieto zmeny sú pre nich neľahké, nakoľko situácia na trhu sa zmenila naozaj veľmi rýchlo. Vývoj trhu, ktorý tu bol posledné tri roky nebol zdravý, pretože ceny nehnuteľností boli vysoké. Hypotéky boli nízke, takže cesta, ako sa dostať k hypotéke bola naozaj dostupná. Pri súčasnej výške úrokových sadzieb nie je až toľko záujemcov, takže treba dbať, aby inzerát a fotografie boli kvalitné. V tomto období je veľmi dôležité pri predaji osloviť kvalitnú realitnú kanceláriu, ktorá je schopná a dokáže všetky parametre nastaviť tak, aby sa vaša nehnuteľnosť predala čo najrýchlejšie.

Je vhodné momentálne zjednávať cenu nehnuteľností?

Realitný maklér Marko Suchánek má sám skúsenosti v praxi a je bežné, že sa klienti snažia zjednať, čo najlepšiu cenu. V súčasnosti, ako sám hovorí „je to najmä z toho dôvodu, že záujem je menší, či už z pohľadu úrokových sadzieb v bankách a taktiež v širšej ponuke obdobných nehnuteľnosti“. Pri novostavbách je tu možnosť v tejto dobe vyjednať si aj od developerov nefinančné benefity, napríklad štandard alebo kuchynskú linku.

Novostavby a ich cena, aká je prax?

Ceny novostavieb neklesajú v posledných mesiacoch smerom dole. U developerov sa skôr stretneme s rôznymi zľavami, akciami ako zariadenie v štandarde, či s kuchynskou linkou. S cenou pod maržu neplánujú ísť nižšie. Nových bytov nie je ani toľko, takže konkurencia nie je vysoká a nemusia ani z tohto dôvodu zlacňovať. Aj oni vyčkávajú na zmenu cien, ktoré by mali prísť koncom tohto roka, či začiatkom budúceho.

Ale marža developerov nepustí, nemôžeme zase očakávať veľmi veľké zľavy. Závisí od toho aký je to typ investora, či zváži aj to, či pôjde pod maržu a potom sa rozhodne si financie vybrať v niektorom inom úspešnejšom projekte.

Realitný maklér Suchánek taktiež dodáva, že „nie je vždy pravidlom, že by sa novostavby predávali rýchlejšie ako staršie nehnuteľnosti. Všetko samozrejme závisí od ceny, stavu nehnuteľnosti a najdôležitejšie kritérium po cene zohráva lokalita“.

Aké faktory ovplyvňujú ceny nehnuteľností?

V súčasnosti je to geopolitická situácia, teda vojna zamávala s trhom prenájmov, na ceny vplýva aj ponuka a dopyt. Teda aká je kúpyschopnosť obyvateľstva, ktorá dokáže zmeniť ceny na trhu. V neposlednej rade je to aj migrácia obyvateľstva za prácou, sú tu finančné výkyvy v menších regiónoch oproti väčším mestám.

Tento rok bude zaujímavý, pretože 38 percentám domácností bude končiť doba fixácie s 1 percentom hypotéky. Bude zaujímavé, ako zareagujú tieto skupiny obyvateľstva, či budú predávať svoje nehnuteľnosti, nakoľko aj to môže ovplyvniť realitný trh.

Jednoizbové a dvojizbové byty

Podľa Nehnuteľnosti.sk niektoré regióny odolávajú cenovým výkyvom, napr. Liptov a aj iné menšie mestá si držia ceny nehnuteľností. Napríklad na Liptove sú rekreačné projekty, ktoré si nájdu svojich kupcov. Dvojizbové byty v Bratislave sa pohybujú v priemere za cenu 215-tisíc, Žiline 152-tisíc, v Nitre 148-tisíc, v Košiciach 151-tisíc Eur, v Prešove 131-tisíc, v Trenčíne 129-tis., v mikroregiónoch môžu byť cenové výkyvy veľké. Je to veľmi individuálne.

Trojizbové byty

Trojizbové byty sú v porovnaní s dvojizbovými o 30-50 tisíc Eur drahšie. Ceny jednotlivých väčších miest: Bratislava 275-tisíc, Žilina 194-tisíc 177-tisíc v Banskej Bystrici , v Nitre 155-tisíc, Prešov 153-tisíc, v Trenčíne 163-tisíc. V Trenčíne držia ceny aj prémiové projekty, čím držia vyššie ceny v rámci regiónu.

Sú ceny medzi novšími a staršími bytmi rozdielne?

Developerské projekty si držia vyššie ceny a staršie byty sa zlacňujú.

O aké nehnuteľnosti je najväčší záujem?

Podľa prieskumu Nehnuteľnosti.sk najviac vyhľadávané nehnuteľnosti sú rodinné domy, ktoré si stále od čias korony držia úspech, potom nasledujú dvojizbové byty, ktoré si držia tento status už niekoľko rokov, potom sú trojizbové byty, jednoizbové byty, chaty a rekreačné byty, pozemky a posledné garsónky.

V menších mestách ako je napríklad aj Partizánske, kde realitný maklér Marko Suchánek pôsobí, je práve naopak najväčší záujem o garsónku a jednoizbový byt. „Je to aj z toho dôvodu, že ich je na trhu málo a sú najviac žiadané. Malé byty idú z ponuky najrýchlejšie, po pravde väčšinou sa ani nestihnú uverejniť, pretože sa ponúknu klientom z našej databázy", dodáva. Odborník uvádza, že „menšie byty sú zaujímavé aj ako investičná nehnuteľnosť, ktorú klienti neskôr dlhodobo prenajímajú“.

Podľa odborníka Suchánka sa najlepšie predávajú zariadené byty ideálne aspoň s čiastočnou rekonštrukciou. „Ak je nehnuteľnosť kompletne zrekonštruovaná je to veľký bonus, ale nie vždy to môže byť výhoda. Ak nespĺňa klientovu predstavu, nepáči sa mu farebne kúpeľňa, prípadne kuchynská linka a podobne. Podobne je to aj pri bytoch, ktoré sú v pôvodnom stave. Často sa stretávam s tým, že si klienti nevedia predstaviť, ako by to mohlo vyzerať zrekonštruované a zariadené. Pre klientov využívam vizualizáciu, ak máme v ponuke nehnuteľnosť v pôvodnom stave. Pomáham tak klientom lepšie si predstaviť, čo by sa dalo s danou nehnuteľnosťou urobiť“.

Aké lokality sú najviac vyhľadávané podľa nehnuteľnosti.sk?

Bratislava, konkrétne mestské časti: Ružinov, Staré Mesto, Bratislava Petržalka a Bratislava Nové Mesto
Banská Bystrica
Nitra
Trnava
Trenčín
Bratislava Dúbravka
Prešov
Košice

Je to spôsobené aj migráciou obyvateľstva za prácou do týchto väčších miest.

Je dobré kúpiť nehnuteľnosť teraz, alebo ešte počkať, či klesnú byty a zmenia sa úrokové sadzby?

Je dobré popremýšľať, akú máme motiváciu. Či chceme vyriešiť potrebu bývania alebo chceme mať investičnú nehnuteľnosť. Odporúčame však v súčasnosti ešte počkať. Ale ak identifikujeme nehnuteľnosť, ktorá je investične zaujímavé a kalkulácia celého projektu dáva zmysel, je dobré zvážiť, a ak to celé do seba zapadá a investícia je výhodná, odporúčame kúpiť.

Náš odborník opisuje súčasnú situáciu na trhu: „ Trh s nehnuteľnosťami sa stabilizuje, nie je predpoklad, že by ceny s nehnuteľnosťami išli nižšie, pri úrokových sadbách sa predpokladá, že pôjdu o niečo nižšie v priebehu tohto roka, čo rozbehne trh s nehnuteľnosťami a nastane nový boom.

Nájmy - bývanie v nich bude zaujímavejšie?

Portál Nehnuteľnosti.sk uvádza, že mladé generácie ako napr. generácia Alfa, má už iné nastavenie ako generácia našich rodičov, ktorí mali potrebu vlastniť nehnuteľnosť. Táto generácia bude zmýšľať inak a je predpoklad, že sa budú chcieť rýchlejšie presúvať kvôli práci a nebyť naviazaní na nehnuteľnosť. Takže to bude mať vplyv aj na nájomné bývanie. U nás vlastní nehnuteľnosť 93 percent obyvateľstva, v ČR sa to pohybuje okolo 78 percent. Takže sa pravdepodobne časom posunieme na podobné percento ako u našich susedov. Tam však majú vytvorené podmienky, napríklad prostredníctvom družstevných bytov a nájomné bývanie je podporované aj štátom. Nájom u nás za posledné obdobie zvýšilo, takže sa aj u nás musia najskôr vytvoriť výhodnejšie podmienky.

Aj realitný odborník Marko Suchánek sa v poslednej dobe, čoraz častejšie stretáva s dopytom po prenájmoch. „Klienti ma oslovia, aby sme im pomohli nastaviť správnu cenu prenájmu a aby sme im našli vhodného nájomcu, čo je kľúčové.

„O nájom bude záujem aj naďalej, odporúčame pred zadaním inzercie dobre popremýšľať, akého nájomcu hľadáte a čo akceptujete a čo nie ako prenajímateľ. Radi pomôžeme klientom s výberom vhodného nájomcu. Náročné je to najmä pri väčších bytoch, ktoré hľadajú prevažne rodiny s deťmi, pri tomto treba byť obozretnejší s výberom nájomcu. Máme v tomto bohaté skúsenosti a snažíme sa pomôcť majiteľovi, aby vybral vhodného nájomcu a, aby obe strany boli spokojné“, dodáva realitný maklér.

Ako sa bude vyvíjať realitný trh tento rok?

Tento rok očakávame stabilizáciu trhu. Niektorí ľudia očakávali, že úrokové sadzby a ceny nehnuteľnosti naspäť klesnú. A vyčkávali isté obdobie, takže neboli aktívni na trhu s nehnuteľnosťami. No tento rok zakceptujú túto situáciu a je predpoklad, že táto skupina sa naspäť vrátiť na realitný trh. Neočakáva sa, že ceny nehnuteľností budú klesať. Je predpoklad priaznivejších úrokových sadzieb, takže aj to naštartuje trh s nehnuteľnosťami. Takisto je aj horúca téma ohľadne nájomných bytov, očakáva sa ako sa to pohne v tejto oblasti, nakoľko sa sem presunul dosť veľký dopyt, návrat študentov do nájmov po covide, je to veľa obyvateľstva z Ukrajiny, ľudia sa budú naspäť vracať z homeofficce do väčších regiónov za prácou. Tieto všetky skupiny využívajú nájom. Takže nájom si bude držať stále vyššie ceny. Kopírujeme do istej miery vývoj českého trhu, len s ročným oneskorením. Takto pred rokom sa dostávali do akceptácie realitného trhu a koncom minulého roku sa im dopyt opäť rozbehol.